Coeur de ville / Péri-urbanité
et continuum territorial
Le monde binaire peuplé de rats des villes et de rats des champs, tel que nous le comptait Jean de la Fontaine, s'est complexifié. Aujourd'hui plusieurs "France" cohabitent. La France des grandes métropoles et des coeurs de ville. La France périurbaine et celle des quartiers. La France de la troisième couronne et celle de la ruralité. On pourrait encore affiner la segmentation. Ces catégories ne correspondent pas seulement à une répartition géographique, mais à des styles de vie et à des aspirations différentes. Cette mosaïque constitue le paysage complexe des villes médianes dont le défi est de créer un continuum territorial allant de son coeur de ville à sa ruralité en passant par sa péri-urbanité. La population intègre cette notion de bassin de vie. En effet, quand on interroge la population des villes médianes, la majorité déclare vivre à la campagne. La France Post trente glorieuses a été le théâtre de nombreux changements. Parmi les plus visibles, le déclin des coeurs de villes et le développement pléthorique des zones commerciales.

Coeur de ville
Le constat s'impose dès les années soixante. Les coeurs de villes ne sont pas adaptés à la modernité. C'est notamment le cas des cités historiques, dont le patrimoine architectural et les rues étroites s'accommodent mal de l'accroissement du trafic routier. Dès lors, on va chercher des solutions en dehors des villes. La péri-urbanité est née et les coeurs de ville vont commencer leur lente agonie.

L'évolution du commerce illustre parfaitement cette transformation. Le premier hypermarché ouvre ses portes en 1960, aujourd'hui, on en compte près de 2.300 (2.257 en 2020 – Source LSA). Dans la foulée, les zones commerciales font leur apparition. Pour répondre à cette concurrence, on voit fleurir les rues piétonnes, qui après avoir connu un certain succès, voient aujourd'hui leur économie menacée.
En cause numéro une l’accessibilité. Difficile en effet pour le commerce de centre-ville, de rivaliser avec le point de vente de zone commerciale, en face duquel on peut se garer facilement, sans payer, sans limite de temps et à proximité duquel il est facile de charger ses achats. En appui de cette réflexion, il est utile de rappeler que 80% des français utilisent quotidiennement leur voiture.
Autre cause : l'uniformisation de l'offre. Les commerçants indépendants ont été remplacés par les franchises qui ne cessent de gagner du terrain. De 20.000 en 1990, les magasins franchisés sont passés à 80.000 en 2020. Cette standardisation nuit considérablement à l'attractivité des zones piétonnes, d'autant que les marques franchisées développent des offres parallèles comme la vente en ligne, le déstockage et les outlets.
A ces deux causes, il faut ajouter les fermetures successives, qui dévitalisent les artères commerciales et les entrainent dans une spirale de désaffection. Plusieurs raisons expliquent le phénomène. Les commerces indépendants qui ne survivent pas à la concurrence des chaines. Les chaines qui se restructurent en fermant les points de ventes les moins rentables ou en se délocalisant dans les zones commerciales. Les nouveaux arrivants potentiels qui sont rebutés par le nombre de locaux vides.
Au fil du temps, la vie s'est déplacée, quittant le centre-ville pour les zones commerciales. Le premier multiplex ouvre à Toulon dans la zone du Grand Var en 1993. Aujourd'hui, ils sont près de 250 en France. Dans le même temps les chaines de restauration comme Flunch, Hippo, McDo … ont investi la péri-urbanité. Le phénomène n'a fait que s'accentuer avec l'arrivée du Hard discount qui draine toujours plus de monde.
La zone commerciale est non seulement devenue un lieu de vie, mais un but de sortie. On y va au restaurant, au cinéma, on s'y donne rendez-vous. Cela aura un impact culturel important pour les plus jeunes générations. Au niveau esthétique, tout d'abord. Quand on est plus habitué à flâner entre les blocs de la zone commerciale que dans les rues de la vieille ville, on n'a forcément pas le même rapport à l'architecture, au patrimoine et à la culture. Le même fossé se creuse en ce qui concerne les traditions culinaires. En effet la carte de Léon de Bruxelles ou du Courtepaille, ne fait que peu de cas du boeuf bourguignon, du cassoulet ou de l'aligot.

Les aspirations des Français
Si le coeur de ville n'est pas adapté à l'organisation du commerce, il ne correspond pas non plus aux aspirations des Français.

Logement - La majorité de nos compatriotes aspire à vivre dans une maison avec jardin. Selon l'INSEE, c'est déjà le cas pour 56% des Français. Le boom des marchés de la jardinerie, du BBQ, des Spa vient corroborer ce constat. Enfin avec 2.9 millions d'installations, nous sommes les vice-champions du monde de la piscine privée, derrière les Américains.
Ces chiffres montrent l'inadéquation entre le logement de centre-ville et les aspirations profondes des Français qui veulent une maison avec un petit bout de terrain, un garage (prochainement équipé d'une borne de recharge individuelle), une plancha pour les apéros entre copains et si possible une piscine (Gonflable pour les plus petits budgets).
La standardisation de la construction et le faible coût du foncier en péri-urbanité des villes médianes, ont rendu ce rêve accessible à de nombreuses familles. Les aménageurs ne s'y sont pas trompés. Ils ont construit des milliers de mètres carrés de lotissements à proximité des zones industrielles et commerciales. Aujourd'hui la France périurbaine vit en voiture. Elle roule de parking en parking. De son garage, à celui de la zone industrielle, puis de la zone commerciale. Cette France-là délaisse les centres villes.

Travail – Le travail lui aussi s'est déplacé en périphérie. Les zones industrielles et les zones commerciales se sont juxtaposées. Dans de nombreux cas, les services de l'état (Agglo, hôpitaux, campus…) ont également déserté les centres villes. Généralement, les secteurs de la grande distribution et de la logistique (5ème activité économique – 500.000 emplois en 2020) sont les premiers employeurs avec l'hôpital et les services de l'état. La majorité de ces emplois sont en périphérie.
Les magasins, les restos, les cinés, le travail et le logement. La France périurbaine est auto suffisante. Les centres villes sont-ils condamnés ? Pourquoi s'acharner à les redynamiser ? Quels sont les freins ?

Enjeu politique et social
Il s'agit avant tout de lutter contre l'archipelisation de la société. Il faut créer un continuum entre la France des coeurs de villes, celles des quartiers, des zones périphériques et la ruralité. L'urbanisme joue un rôle déterminant pour créer de l'urbanité entre ces différents groupes de populations, dont les aspirations, les styles de vie, les moyens, les références culturelles sont souvent très éloignées. L'enjeu est de créer un sentiment commun d'appartenance à la ville en gommant les frontières urbanistiques, une réelle mixité toujours plus facile à conceptualiser qu'à réaliser !

Action cœur de ville
Le programme "action coeur de ville", lancé en 2017 et piloté par le Préfet Rollon Mouchel-Blaizot, a indéniablement remis les villes médianes sur le devant de la scène de l'action publique. 222 villes moyennes, rassemblant vingt millions d'habitants ont été retenues. C'est donc 23% de la population française, qui est concernée par cette action qui dépend de l'Agence Nationale de la Cohésion du Territoire. Le gouvernement a engagé cinq milliards d'euros sur cinq ans (2018-2022) pour permettre aux territoires de développer leurs propres projets. Le pouvoir central entend jouer un rôle de facilitateur et encourage une gouvernance partenariale en prise directe avec le local. Sa volonté est de réaffirmer la place des villes moyennes et de souligner le rôle déterminant que jouent les coeurs de ville dans le paysage territorial.
Le programme prolongé jusqu'en 2026 répond à une double ambition: Améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes et conforter le rôle moteur de ces villes dans le développement du territoire. Il est mis en oeuvre avec les collectivités territoriales et fédère des partenaires nationaux, comme locaux. Il s'articule autour de cinq enjeux prioritaires :
- Réhabilitation et restructuration de l'habitat en centre-ville
- Favoriser le développement économique et commercial.
- Développer l'accessibilité, la mobilité et les connexions
- Valoriser les bâtiments, les espaces et le patrimoine public
- Garantir des services de qualité aux usagers.
Ce programme est une excellente initiative, mais il ne s'agit pas d'une baguette magique. Il ne doit pas dispenser les décideurs d'une vraie réflexion sur la "Mise à jour" de leur coeur de ville et la création d'un continuum territorial entre les différentes composantes de la ville. Le numérique, l'enseignement supérieur et le développement durable apparaissent en transversalité.

Coeur de ville 2.0–Quelques pistes de MAJ.
Travailler sur la redynamisation du coeur de ville, c'est d'abord travailler sur les principaux freins que sont l'accessibilité et l'activité.

Accessibilité
Comment réconcilier la France périphérique qui vit en voiture avec les centres villes piétonniers. C'est l'un des principaux défis à relever pour attirer une clientèle qui a depuis longtemps délaissé le coeur de ville. Chacun y va de sa solution, plus ou moins couteuse ou innovante.
Il y a bien sûr les parkings, de préférence souterrains pour préserver le cachet de la ville. C'est une solution coûteuse, si l'on considère que pour être efficace, il faut réaliser un véritable maillage, afin d'être en ligne avec les attentes des clients, qui ne veulent pas marcher plus de cinq minutes à pied avec leurs achats. Outre le coût, la création de parkings souterrains peut s'avérer être un véritable casse-tête dans les villes historiques.
Quelles sont les solutions alternatives ou complémentaires ? Le multimodal, c'est-à-dire la combinaison de moyens de transports successifs pour accéder à sa destination s'impose dans de nombreuses villes. On peut ainsi laisser sa voiture en entrée de ville, prendre une navette électrique et finir à vélo ou en patinette. Ces solutions s'appuient souvent sur des applis. Elles sont plébiscitées par les plus jeunes générations, mais peuvent s'avérer discriminantes pour les séniors. Quant aux ainés, ils préféreront des solutions sur mesure, comme le transport à la carte ou les navettes qui s'arrêtent à la demande.
Malgré l'inventivité et la multiplication des solutions déployées, faire ses courses en centre-ville demeure moins pratique que de se rendre dans une zone commerciale. Il faut donc compenser le manque de commodité par un surplus d'attractivité et de services comme la livraison des courses à domicile ou jusqu'au parking.

Activité
L'attractivité, c'est l'atout majeur des coeurs de villes face à la praticité de la périphérie. Préserver l'activité est une des clés de l'attractivité des coeurs de ville. Rien de plus déprimant en effet que de flâner dans des rues désertes où les locaux vides se succèdent. Comment faire revenir la vie ? Les pistes sont variées. Parmi elles, la redynamisation du commerce est capitale, mais comment lutter avec les grands espaces de vente des zones périphériques ?

Le commerce de centre-ville – Le succès du redéploiement du commerce en coeur de ville repose sur quelques facteurs essentiels.
- Le positionnement. Il doit être différent ou complémentaire de l'offre proposée dans les zones commerciales. La sélection de produits doit répondre à une demande plus pointue. Au standard des grandes chaines, il faut opposer le conseil, l'expertise, la personnalisation et le service.
- S'inscrire dans les tendances. La demande des clients évolue vers des modes de consommation plus responsables. Parmi les tendances lourdes on peut citer, le bio, le local, le marché de la seconde main et du partage. Ainsi les produits issus de l'économie circulaire et durable, made in France ou le made in "près de chez vous" ont le vent en poupe. Idem pour les productions artisanales, soucieuses de préserver l'emploi local, ainsi que les productions bas carbone, respectueuses de l'environnement. Ces tendances répondent aux attentes d'un marché en pleine croissance. Elles ne correspondent pas au modèle des chaines, mais coïncident avec la spécificité qui fait la force du commerce indépendant.
- Lieux de vente, lieux de vie. Pour se différencier les boutiques de centre-ville doivent être plus que des espaces de vente. Elles doivent devenir des espaces de vie. Les librairies doivent se métamorphoser en espaces culturels. Les cavistes doivent proposer des ateliers d'oenologie, les restaurateurs des cours de cuisine… Grâce aux cabines de téléconsultation, les pharmacies peuvent devenir de véritables espaces santé. En bref, il appartient à chaque commerçant de se réinventer. C'est la somme de ces initiatives qui redonnera vie aux centres ville.
- Se grouper – On est plus fort ensemble, mais il est souvent difficile de fédérer les commerçants, qui comme leur nom l'indique, sont indépendants. Pourtant l'union est une des clés de la survie du commerce de centre-ville.
Dans un premier temps il est essentiel de créer une marque, à l'instar des zones commerciales ou des Outlets qui ont un nom, comme "Marques Avenue" ou "la vallée village". Il est indispensable de caractériser l'offre et lui donner une identité et en la situant dans la ville. Par exemple "les shops du centre".
La marque permettra de mutualiser la communication et de donner de la visibilité aux actions commerciales. C'est à partir de cette identité que les commerçants pourront proposer un ensemble d'actions comme le "pass-fidélité", valable chez tous les commerces, la livraison gratuite à partir d'un certain montant d'achat ou un site marchand regroupant l'ensemble des adhérents.
- Complémentarité – La création d'un continuum territorial passe par la complémentarité plutôt que l'opposition entre les zones commerciales périphériques et la redynamisation du coeur de ville. On peut ainsi imaginer la mise en place de baux double implantation impliquant une double présence des points de vente. Un grand espace en périphérie doublé d'un plus petit en coeur de ville. Celui-ci pourrait servir de showroom, de point de retrait pour le click&collect, d'espace de conseil et d'animation, de point de commande avec des bornes dédiées.
- Se redéployer – La ville évolue et de tous temps le commerce a suivi les zones de chalandises pour prospérer. Ainsi la modification du plan de circulation, la création d'un nouveau quartier ou la réhabilitation d'une zone peuvent avoir un impact important sur l'activité commerciale. Pour relancer l'activité, certaines villes ont choisi de se redéployer à partir de zones désaffectées ou sous exploitées.
Un premier exemple est la rénovation d'anciennes halles, pour en faire un espace gourmand où l'on peut à la fois acheter et déguster des produits. Ces lieux, prisés des jeunes chefs et des producteurs locaux amènent de l'animation. Ils sont le point de départ du renouveau du quartier.
Un autre exemple est le redéploiement à partir des quais. Ces zones à l'origine industrielles ou commerciales, ont souvent été délaissées suite au déclin du transport fluvial. Elles disposent de grands locaux, d'espaces de promenades et de parking. Certaines villes sont parties de leurs berges pour créer de nouveaux lieux de vie.
Ces deux exemples illustrent le fait que le redéploiement est souvent plus facile et plus rapide à mener que la redynamisation d'une ancienne rue commerçante. En effet, il est plus aisé de réaménager l'espace à partir d'une friche, que de partir d'une zone semi occupée.

- Le travail – Si le commerce constitue la partie visible de la redynamisation des coeurs de ville, la création d'emplois ne doit pas être négligée. Dans ce domaine, les initiatives sont nombreuses, comme la création des tiers lieux, d'incubateurs, ou la réallocation de locaux libres pour aider les Startups, les TPE, les coopératives de producteurs, les étudiants…. Faire revenir le travail en centre-ville, c'est plus de clients pour les boutiques et les restaurants. C'est aussi booster l'attractivité d'un quartier en permettant aux habitants de vivre à pied en réunissant dans un même périmètre le travail, l'école les services et les commerces.

Le marché
- Convaincre les investisseurs – Les investisseurs préfèrent aménager les zones périphériques, que ce soit en commercial ou en habitation, car la standardisation de la construction permet d'avoir une bonne visibilité sur la rentabilité des opérations. Il n'en est pas de même des projets de coeur de ville, dont les espaces à rénover ne sont pas homogènes. Voici le verbatim d'un aménageur impliqué dans la rénovation d'un groupe de trois immeubles en coeur de ville
"Nous avons eu à faire à plusieurs propriétaires pour finaliser le projet, ce qui nous a fait perdre beaucoup de temps. Les lots étaient disparates, certains amiantés, tous étaient de vraies passoires énergétiques. Il a fallu uniformiser les hauteurs de dalle. Au bilan, nos équipes ont passé deux fois plus de temps que sur la création d'un immeuble neuf, pour une rentabilité médiocre, compte tenu du prix du mètre carré dans une ville de province"
Le prix moyen de l'immobilier en ville médiane oscille autour de 1.200 euros le mètre carré. Dans ces conditions, il est très difficile pour les aménageurs de trouver un modèle économique rentable pour rénover les ilots de centre-ville.
- Convaincre les acheteurs – En majorité, les Français rêvent d'une maison avec jardin. Les lotissements neufs, correspondent à leurs attentes en matière de budget et d'aménagements intérieurs. De plus ces constructions qui respectent les dernières normes en vigueur, rassurent les ménages concernant la maitrise de leur budget énergétique.
Cependant, les logements de coeur de ville pourraient intéresser la clientèle des "Métro-ruraux". A la faveur du confinement, cette population vivant actuellement dans les grandes métropoles, a été séduite par l'art de vivre provincial. Soit parce qu'elle l'a expérimenté, soit parce qu'elle le fantasme. Elle veut vivre à pied, télé-travailler, se rapprocher de la nature, tout en conservant un style de vie urbain. C'est cette synthèse entre deux modes de vie que nous appelons métro-rurale Ce nouveau groupe est séduit par le prix de l'immobilier qui lui permet, à budget constant, de vivre dans des appartements plus spacieux. Les villes pourraient profiter de cet engouement pour déléguer la rénovation du bâtit de centre-ville à ces nouveaux arrivants.
A titre d'exemple, Baltimore aux Etats-Unis avait proposé des maisons à UN dollar symbolique, en contrepartie d'un engagement de rénovation respectant un cahier des charges et un montant minimum.
Autre exemple. A Carpentras, un aménageur a fait une réhabilitation partielle de locaux industriels. Il a ensuite vendu des dalles brutes aux particuliers. Ceux-ci ont pu acquérir une grande surface à un prix ultra-compétitif et finir la réhabilitation selon leurs goûts et leurs moyens.
Ces deux exemples, montrent qu'avec de la créativité et de la flexibilité, il est possible de rénover les habitations de centre-ville en contournant le scepticisme des foncières et en s'appuyant sur les aspirations de nouvelles populations.

Symbiose - L'écologie clé du continuum territorial
Coeur de ville, périphérie, chaque espace a ses fans et ses détracteurs.
Ils correspondent à des aspirations et des modes de vie différents. Et si la nature était un premier pont entre ces deux territoires de vie !
Partons des villes dans lesquelles, il va devenir urgent de créer des puits de fraicheur, de planter des arbres, de végétaliser intelligemment des espaces et de maitriser l'imperméabiliser des sols pour éviter des inondations flash.
Ouvrons de larges coulées vertes par lesquelles les citadins pourront accéder facilement à la nature en mobilité douce. Créons des ponts de verdure entre la ville, sa péri-urbanité et la ruralité.
Allons plus loin en profitant de ce décloisonnement pour nous éduquer à la nature. Aux saisons, à la biodiversité, au travail des agriculteurs…
Allons encore plus loin en dépassant le cliché de la nature nourricière. Aujourd'hui la symbiose entre ville et campagne va bien plus loin que la production de denrées. Fermes photovoltaïques, éoliennes, méthanisation des déchets agricoles, production hydro-électrique, biocarburants… La place de la nature dans le mix énergétique est croissante.
Elle joue également un rôle capital dans la captation de CO2, la maitrise des inondations et l'atténuation des tempêtes.
Alors que nous croyons vivre dans une société ultra urbaine, l'inter dépendance entre ville et campagne n’a jamais été aussi nécessaire.
Ce lien est une des clés de la création d'un continuum territorial et culturel entre les urbains, les périurbains et les ruraux. Faire territoire, c'est vivre en symbiose. C'est admettre que nous avons besoin les uns des autres. C'est nier l'idée de la supériorité d'un groupe sur l'autre.
Les villes médianes disposent de tous les atouts pour créer ce continuum territorial.

Le rôle moteur des municipalités
La redynamisation des coeurs de ville, la maitrise de l'expansion urbanistique en périphérie et la création d'un continuum territorial, ne pourront se faire qu'avec la volonté des municipalités. Ce sont elles qui doivent fixer le cap et donner l'impulsion. Elles devront faire preuve de créativité. Pour stimuler leur imagination, elles ne doivent pas hésiter à s'inspirer d'expériences réussies, tout en les adaptant à leur propre réalité. Pour nourrir leur réflexion, elles devront échanger, faire de la prospective en auditionnant des experts, en participant à des colloques et en se rendant aux grands rendez-vous de l'innovation que sont le CES ou les expositions universelles.
Le SIIVIM (Sommet International de l'Innovation en Ville médiane), se veut être un creuset de réflexion et un laboratoire d'innovations pour les villes médianes.